Non è facile districarsi tre le tante regole relative alle assemblee condominiali. Ecco quello che forse non sapete sulla loro durata.
Alzi la mano chi, abitando in un condominio, farebbe di tutto pur di risparmiarsi le famigerate assemblee. Noiose e gelide nel migliore dei casi, burrascose e violente nei peggiori, le riunioni con l’amministratore spesso tirano fuori il peggio delle persone che, volenti o nolenti, devono fare i conti con la convivenza (almeno teoricamente civile) con altri condomini. Ma ci sono alcuni dettagli che, nel bene o nel male, possono fare la differenza. Vediamoli da vicino.
Come sicuramente già sapete, i condomini si riuniscono in assemblea per discutere e deliberare sulle questioni più importanti per la gestione dell’edificio: dalla nomina dell’amministratore, all’approvazione del regolamento e del bilancio, ai lavori sulle parti comuni, e così via. E va da sé che, quando in ballo c’è qualcosa di molto importante, la discussione può protrarsi anche per ore. Da qui la domanda: chi stabilisce la durata di un’assemblea di condominio? Ed è possibile fissare un limite temporale alla durata delle riunioni? L’amministratore e il presidente hanno dei poteri in questo senso, e quali? Chi può porre fine al dibattito, stabilendo che è stato superato il tempo massimo e che, per dirla in gergo, “l’udienza è tolta“?
I poteri di amministratore e presidente sulla durata dell’assemblea
Per prima cosa vale la pena di dare una ripassata ai poteri che la legge attribuisce all’amministratore. Quest’ultimo è il soggetto designato a convocare l’assemblea, solo in sua assenza i condomini possono provvedere in autonomia. La convocazione va indirizzata a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data prevista, a mezzo di un avviso che deve contenere, tra le altre cose, l’ordine del giorno, la sede e l’orario. L’avviso di convocazione può essere trasmesso solo a mezzo raccomandata, pec, fax, o in alternativa consegnato a mano, salvo diverso accordo con i condòmini. Ma sulla durata dell’assemblea la legge non dice nulla. E allora?
In realtà, all’amministratore di condominio è data facoltà di fissare più riunioni consecutive, in modo da assicurare lo svolgimento di ogni assemblea in termini brevi, convocando i condòmini con un unico avviso nel quale sono indicate data e ora di eventuali appuntamenti successivi. Così, seppure in maniera indiretta, l’amministratore può stabilire la durata dell’assemblea, fissando per esempio un orario-limite raggiunto il quale sarà necessario aggiornarsi al giorno successivo (oppure a una diversa data) per il prosieguo della discussione, come già anticipato nell’avviso di convocazione. Esempio: si convoca l’assemblea per il tal giorno del tal mese, ora x, stabilendo che, se si protrarrà oltre l’ora y, sarà possibile proseguire il giorno successivo, sempre all’ora x.
E il presidente? A questa figura solo attribuiti poteri di direzione, coordinamento e gestione della riunione condominiale. In particolare, il presidente verifica la regolarità delle convocazioni e delle deleghe, si accerta della sussistenza dei necessari quorum di legge e favorisce la discussione tra i presenti, dando loro la parola quando ne fanno richiesta. Inoltre, il presidente mette ai voti i vari punti all’ordine del giorno. E firma il verbale una volta conclusa la riunione, a ratifica del suo operato. Ma non è tutto.
Tra norme di legge e regole di buon senso
Si tende a ritenere che tra i poteri del presidente dell’assembla di condominio vi sia anche quello di aggiornare l’assemblea stessa a nuova data, laddove non sia stato possibile votare su tutti gli argomenti originariamente inseriti nell’ordine del giorno, e se d’accordo con i presenti. Ma con alcune limitazioni rispetto al “potere di aggiornamento” dell’amministratore come sopra descritto.
Se il presidente aggiorna l’assemblea a nuova data, infatti, deve trasmettere il verbale all’amministratore affinché questi lo notifichi ai condòmini assenti, per informarli del giorno in cui si terrà la nuova riunione. Mentre l’amministratore che fissa sin dall’inizio più riunioni consecutive non è tenuto a convocare nuovamente i condòmini, già informati dall’avviso di convocazione originario. Nel caso in cui sia il presidente ad aggiornare l’assemblea, il verbale andrà notificato agli assenti, così che possano prendere parte alla prosecuzione della riunione che, formalmente, si configura come una nuova assemblea a tutti gli effetti.
Ma anche il regolamento condominiale potrebbe prevedere delle regole volte a limitare la durata delle assemblee. Per esempio, impedendo di inserire all’ordine del giorno un numero esagerato di questioni. Oppure conferendo espressamente al presidente il potere di regolare la durata di ciascun intervento. Ma il regolamento, anche se votato all’unanimità, non può stabilire a priori la durata di un’assemblea: siffatta previsione limiterebbe infatti il diritto dei condomini a partecipare attivamente alla discussione, e andrebbe a ledere il principio di partecipazione democratica alla gestione del condominio.
