Casa in affitto, sicuro di dover pagare tutto tu? Le spese a carico del proprietario

In caso di locazione di un appartamento le spese vanno divise tra proprietario e inquilino. Ma quali sono gli oneri a carico del primo?

Lo stabilisce la legge, che nel Codice Civile disciplina la delicata materia della locazione nei suoi diversi aspetti, inclusi oneri e spese.

È infatti l’articolo 1576 del Codice civile che si occupa di stabilire che il locatore (ovvero il proprietario che concede in locazione l’appartamento) è tenuto a provvedere a tutte le riparazioni necessarie durante il periodo della locazione. Ad eccezione delle piccole manutenzioni, che invece spettano al conduttore (vale a dire l’inquilino).

Ma all’atto pratico, quali sono queste riparazioni e quali sono gli oneri che incombono su proprietario e inquilino? Cerchiamo di capirlo nel dettaglio.

Spese per riparazione, manutenzione e guasti dell’appartamento

Come tutto ciò che dura nel tempo, anche la casa è soggetta a usura e deterioramento. Il che rende inevitabili gli interventi di manutenzione o riparazione. Pensiamo alla maniglia di una porta divenuta difettosa, a un rubinetto da cambiare, ecc. In questo caso la spesa per i lavori incombe sull’inquilino.

Diverso il caso se il danno è dovuto al fatto che l’abitazione è vecchia, come nel caso di una caldaia o di una tapparella danneggiata dal logorio del tempo e dell’utilizzo. Stavolta toccherà al proprietario farsi carico della riparazione o della sostituzione.

In caso di guasto (salvo il caso in cui sia stato l’inquilino a provocare il danno, ad esempio buttando nel wc oggetti che non doveva gettare) è sempre il proprietario della casa in affitto a dover pagare i lavori. È il caso delle tubature d’acque scoppiate o delle macchie di muffa provocate da infiltrazioni (a meno che non siano dovute a problemi delle parti comuni, delle quali è responsabile il condominio).

L’inquilino potrà agire sul piano legale se il proprietario rifiuta di sostenere le spese per i guasti e le riparazioni. E se il guasto colpisce una parte importante della casa rendendola inutilizzabile (caldaia in tilt, finestra che non si riesce a chiudere e così via) l’inquilino può perfino recedere dal contratto.

E se è l’inquilino ad anticipare le spese per la manutenzione straordinaria?

Se ci fosse necessità di una manutenzione straordinaria, toccherà all’inquilino segnalarlo al padrone di casa, così che possa attivarsi in fretta. Ma se il proprietario fosse irreperibile e l’intervento dovesse essere eseguito urgentemente, l’inquilino potrà accollarsi le spese per la riparazione, comunicandole poi al locatore per farsi rimborsare.

E invece le spese per le migliorie della casa in affitto? Queste deve sobbarcarsele l’inquilino, a patto che le faccia con cura e senza modificare la destinazione d’uso dell’immobile. E non potrà farsele rimborsare dal padrone, neanche se dovessero aumentare il valore dell’appartamento, salvo accordi diversi col proprietario.

Nel caso in cui il padrone di casa approvasse espressamente gli interventi dovrà versare all’inquilino un’indennità corrispondente alla somma più bassa tra la spesa sostenuta e il valore dell’immobile al momento in cui sarà riconsegnato.

Spese per la caldaia

Ci sono due tipi di intervento che possono riguardare la caldaia di un appartamento:

• Manutenzione ordinaria e controllo dell’efficienza energetica (detta anche verifica dei fumi). Questi interventi (obbligatori per legge) sono a carico dell’inquilino, così come ogni altro piccolo intervento di riparazione legato all’uso quotidiano della caldaia (e che nel tempo porta al suo inevitabile deterioramento). Stesso discorso per le spese di accensione stagionale e messa a riposo della caldaia a fine inverno.

• Manutenzione straordinaria. Per essere chiari, la sostituzione della caldaia della casa in affitto, rientrando tra gli interventi di manutenzione straordinaria, è un costo a carico del proprietario. Se però il locatore non volesse farlo con celerità, malgrado le richieste dell’inquilino, quest’ultimo potrà provvedere di tasca propria alla sostituzione. E successivamente potrà chiedere al proprietario di essere rimborsato della spesa anticipata, anche agendo legalmente, chiedendo eventualmente pure un risarcimento danni.

Spese per allacciare e attivare le utenze

Le spese di allacciamento – ovvero quelle per l’installazione materiale degli impianti di luce, acqua e gas – sono di competenza del proprietario. A volte capita che gli appartamenti di nuova costruzione siano affittati malgrado i contatori degli impianti idrico, elettrico e del gas non siano ancora stati materialmente installati. A fare la richiesta di allacciamento dei contatori è tenuto il proprietario della casa in affitto.

Le spese di stipula di un nuovo contratto di luce e gas come voltura (contatore attivo ma intestato a un’altra persona diversa) o subentro (contatore disattivato e da riattivare) spettano invece all’inquilino. È l’affittuario insomma che deve sostenere le spese per l’apertura di fornitura delle nuove utenze coi gestori e i contratti stipulati saranno intestati a lui.

Spese per l’assicurazione del condominio

L’assicurazione condominio (detta anche polizza globale fabbricati) garantisce (in toto o in parte) dai danni che l’edificio può arrecare a persone o cose, oltre che dai danni provocati allo stesso condominio da persone o agenti esterni.

La polizza condominiale copre i danni alle parti comuni del condominio (per esempio scale, tetto, finestre dei pianerottoli), ma non è obbligatoria per legge. Può esserlo soltanto se lo prevede il regolamento condominiale. Se presente, spetta al proprietario della casa farsene carico.

IMU e Tassa sui rifiuti (TARI)

L’obbligo di pagare l’IMU, l’Imposta Municipale Unica da pagare in due rate (acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre di ogni anno) o un’unica soluzione, incombe sul proprietario della casa affittata. È indifferente che l’inquilino abbia stabilito o meno la propria residenza anagrafica nella casa in affitto.

Soltanto quando il proprietario ha concesso l’abitazione in comodato gratuito a un parente in linea retta di primo grado (all’atto pratico, tra genitori e figli) potrà pagare solo il 50% dell’IMU. Può essere però che sia l’inquilino a dover versare l’IMU, ma solo nel caso in cui sia stato stabilito alla sottoscrizione del contratto di affitto.

La TARI, la tassa che finanziare i costi per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti, è invece un’imposta comunale di importo variabile (è il singolo Comune a fissare le tariffe). Deve pagarla chiunque occupi l’abitazione, indipendentemente dal fatto se sia proprietario o inquilino. L’inquilino deve pagare la TARI se ha un contratto di locazione della durata superiore a 6 mesi. Se la durata del contratto è inferiore, il pagamento della TARI spetta al proprietario della casa in affitto.

Canone Rai

L’inquilino di una casa in affitto che ha una televisione deve pagare il Canone Rai, anche se l’apparecchio è di proprietà del locatore che gli ha affittato l’appartamento immobiliato. Per versare il canone i casi sono due. Se l’inquilino è anche intestatario dell’utenza elettrica, il Canone Rai gli sarà addebitato in bolletta.

Nel caso in cui l’inquilino non abbia fatto la voltura dell’utenza elettrica – che dunque è rimasta intestata al padrone di casa – dovrà pagare i 90 euro del Canone RAI col modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Qualora non avesse la tv nell’appartamento, l’inquilino potrà fare richiesta di esenzione dal canone Rai compilando e inviando il modulo per la disdetta. L’esonero dal pagamento del canone può essere chiesto anche dall’inquilino domiciliato presso l’appartamento che ha affittato, intestatario dell’utenza elettrica e possessore di un televisore, se fa parte di una famiglia anagrafica che versa già il canone Rai in un’altra casa.

È il caso, per esempio, di tutti quegli studenti fuori sede o dei lavoratori anagraficamente residenti in una determinata città ma costretti, per ragioni di studio o di lavoro, ad affittare una casa altrove.

Contributo al Consorzio di Bonifica

È il contributo che serve al finanziamento delle opere di manutenzione e di gestione dei corsi d’acqua, per mantenere sicuri i fiumi (contenimento rischio allagamenti, pulizia degli argini, taglio alberi sull’alveo dei fiumi, ecc.) e salvaguardare gli immobili dal rischio idraulico e idrogeologico. Tutte attività del Consorzio di Bonifica (la cui costituzione è obbligatoria per legge) che raggruppa i proprietari degli immobili.

Il pagamento del contributo di bonifica ricade su tutti i proprietari di beni immobili, terreni e fabbricati, che si trovano all’interno del “perimetro di contribuenza” e sono beneficiati dall’opera del consorzio di bonifica. Queste spese – deducibili dal reddito complessivo – non rientrano tra gli oneri accessori addebitabili all’inquilino, a meno che non lo specifichi il contratto. Per la legge negli oneri accessori rientrano soltanto quelli riferiti alle spese condominiali.