In tanti si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie per acquistare un immobile a prezzi davvero stracciati. Ecco come funziona.
La possibilità di entrare in possesso di case a prezzi molto convenienti è reale e concreta. Ma non è sempre una passeggiata. Tutto quello che c’è da sapere.
Un’asta giudiziaria non è niente altro che uno strumento giuridico che consiste nella vendita forzata di un bene di proprietà di una persona (fisica o giuridica) che non è stata in grado di onorare i propri debiti nel modo e nel tempo concordato.
Una cosa da sapere è che non tutte le aste giudiziarie sono aste fallimentari, cioè procedure attivate nei riguardi di soggetti fallibili. Non è detto che ci sia un fallimento all’origine di un’asta giudiziaria. Potremmo infatti trovarci in presenza di un più generico debito non pagato. L’asta potrebbe dipendere, ad esempio, dalle rate non saldate di un mutuo.
Asta giudiziaria, come si svolge la vendita
Premesso questo, cerchiamo di capire cosa c’è da sapere sul tema delle aste giudiziarie per potersi avvicinare con sempre maggiore cognizione a questo mondo. Per esempio, come si svolge una vendita all’asta?
Sono due le modalità di svolgimento di un’asta giudiziaria:
- Asta con incanto. La gara parte dal prezzo base, coi partecipanti che hanno la possibilità di rilanciare la loro offerta di una cifra minima stabilita in precedenza. Chi alla fine rialza l’offerta con la cifra più alta si aggiudica provvisoriamente l’asta. Infatti c’è sempre la possibilità, a 10 giorni di distanza dall’offerta vincente dell’aggiudicatario, che nuove offerte di acquisto (superiori di un quinto al prezzo raggiunto all’asta con incanto) superino quella originaria rialzandola nuovamente.
- Asta senza incanto. L’asta senza incanto prevede un’offerta in busta chiusa depositata presso la Cancelleria del tribunale. Entro i termini previsti dal bando, le buste vengono aperte in un’udienza alla presenza di tutti i partecipanti all’asta. In caso anche di una sola offerta valida, che superi cioè di almeno un quinto il prezzo base, sarà questa ad aggiudicarsi l’asta. Invece nel caso in cui ci fossero più offerte valide, dunque superiori al prezzo base, il giudice avrà due alternative davanti: assegnare l’immobile a un vincitore oppure indire un’asta con incanto in modo da stabilire l’aggiudicatario definitivo.
Acquistare una casa all’asta: vantaggi e svantaggi
Per chi vuol fare un investimento conveniente (da monetizzare nel corto, medio o lungo periodo) o per chi vuol comprare casa a prezzi decisamente più bassi le aste giudiziarie possono essere occasioni da cogliere al volo. Ovviamente, come di regola per ogni investimento, ci sono dei pro e dei contro da soppesare con attenzione prima di prendere l’iniziativa nel mondo delle aste giudiziarie.
Tra i pro delle aste giudiziarie c’è prima di tutto l’aspetto del risparmio. Vincere a una vendita all’asta può fruttare un immobile a un prezzo notevolmente scontato, anche del 20-40% in meno, rispetto al suo valore reale di mercato.
Altro punto di forza è che approfittare delle aste giudiziarie immobiliari non comporta subito un sostanzioso impegno finanziario. Basta infatti presentare un assegno di valore pari a una piccola quota dell’importo totale dell’immobile (il 10%).
Ci sono naturalmente anche gli svantaggi negli acquisti all’asta, che possono essere sintetizzati con gli inconvenienti potenzialmente derivanti da una scarsa formazione e dalla mancanza di dimestichezza con le procedure delle aste. Insomma, chi non è addentro a questo mondo potrebbe incontrare difficoltà nel primo approccio. Tanto che in diversi rinunciano all’idea di seguire l’asta in autonomia, preferendo affidarsi alla consulenza di un esperto nel settore delle aste immobiliari.
Cose da valutare prima di fare un’offerta all’asta
Dunque i principali pro e i contro da valutare sono sostanzialmente questi: da un lato la grande convenienza di un immobile “scontato”, dall’altra la consapevolezza che per i non addetti ai lavori non sarà una passeggiata di salute seguire l’asta.
In sostanza, partecipare a un’asta richiede impegno e anche lo studio. Per reperire le informazioni utili sul mondo delle aste ci sono i portali specializzati. Ma c’è anche – per chi ne ha l’opportunità – la possibilità di assistere nelle vesti di semplici spettatori alle aste, per entrare nel loro meccanismo e comprenderne più in profondità il funzionamento.
È importante anche imparare a leggere bene le perizie realizzate sugli immobili messi in vendita all’asta. Una cosa su cui soffermarsi con particolare attenzione è la data della perizia. Spesso infatti succede che sul mercato arrivino immobili ipervalutati rispetto al valore aggiornato.
Che fare se l’immobile comprato all’asta è occupato da un inquilino?
Tra le cose a cui fare più attenzione nel corso dell’asta giudiziaria c’è la visione dell’immobile prima di fare l’offerta. Questo in modo da verificare le sue reali condizioni, tra le quali rientra la possibilità che sia occupato da un inquilino moroso restio ad andarsene.
Questa informazione deve essere indicata nell’avviso di vendita del Tribunale. A renderla nota deve essere il custode giudiziario, cioè il soggetto che deve assicurare la conservazione dell’immobile durante il pignoramento. Per questa ragione conviene chiedere al custode giudiziario informazioni sull’occupante e soltanto dopo decidere se prendere parte o meno all’asta giudiziaria immobiliare. Anche se occupato, l’immobile messo all’asta potrebbe comunque risultare conveniente giustificando l’offerta.
A che titolo può essere occupato l’immobile
L’immobile può essere occupato a più titoli, ecco quali sono:
- Immobile occupato con titolo valido. Per esempio caso degli inquilini che hanno stipulato un regolare contratto d’affitto;
- Immobile occupato senza titolo. Questa eventualità può verificarsi se i soggetti che abitano nell’immobile lo occupano senza aver alcun diritto di farlo.
Nel primo caso (immobile occupato con titolo valido), se il titolo può essere opposto alla procedura l’immobile rimarrà occupato fino alla naturale scadenza del contratto. Mentre nel secondo caso l’aggiudicatario avrà il pieno diritto di entrare in possesso dell’immobile vinto all’asta.
Potrebbe però essere necessaria, in questo secondo caso, una lunga battaglia legale, oltre che costosa. Meglio allora non fare subito la guerra all’inquilino, ma cercare di allacciare un buon rapporto con lui. In maniera da convincerlo ad andarsene via con le buone e il prima possibile.
Cosa fare se l’inquilino non se ne va dall’immobile occupato
Se la via del dialogo dovesse fallire bisognerà tentare altre vie. Ciò significa che bisognerà far partire un iter giuridico che passa, come prima cosa, dall’invio di una diffida che invita ad abbandonare l’immobile entro una determinata data. Nel caso in cui anche la diffida dovesse cadere nel vuoto, si renderà necessario avviare l’esecuzione forzata finalizzata allo sfratto. Nei casi peggiori questo procedimento farà intervenire le forze dell’ordine con una tempistica che richiederà almeno 4 o 5 mesi.
Una tempistica per lo sfratto che si allungherà ancora di più se si rendesse necessario l’intervento degli assistenti sociali. Si tratta di una eventualità che di solito si verifica se risulta che l’immobile è occupato da minori, anziani, disabili. Comunque, se non c’è fretta di entrare in pieno possesso dell’immobile e interessa poco che sia occupato da qualcuno, c’è da sapere che in questo caso il suo prezzo all’asta è ancora più basso. In ogni modo potrebbe dunque rappresentare una buona chance per investire il proprio denaro.
