Quale procedura dobbiamo seguire per prendere parte a un’asta di immobili? E che differenza c’è tra asta con o senza incanto?
Se cerchiamo casa può essere decisivo sapere come cercare di aggiudicarsene una a un prezzo inferiore a quello di mercato, come può accadere appunto durante un’asta immobiliare.
Dopo un pignoramento, un immobile gravato da un debito non saldato può essere messo all’asta per ricavare dalla vendita il denaro di cui ha diritto il creditore. Di motivi per partecipare a un’asta giudiziaria possono essercene tanti.
C’è chi magari vuole metter su famiglia o andare a vivere da solo dopo anni in casa dei genitori e dunque ha bisogno di un’abitazione propria. Ma c’è anche chi potrebbe volersi buttare nel mercato degli investimenti immobiliari comprando casa per poi affittarla o rivenderla a un prezzo più alto.
Cosa verificare prima di partecipare a un’asta giudiziaria
In un caso come nell’altro il tentativo è quello di acquistare casa a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato. Non è detto però che aggiudicarsi l’immobile all’asta sia poi un affare: può succedere di trovarsi offerte di appartamenti ancora non terminati o da ristrutturare. Tutte spese aggiuntive che dovremo considerare con attenzione al momento di fare la nostra offerta. Altre volte invece la casa all’asta potrebbe essere l’affare della vita.
In questo caso come si fa dunque a prendere parte a un’asta legale? Ci sono alcune cose da verificare – presso la cancelleria del tribunale – prima di partecipare a un’asta legale. Ecco quali sono:
- Modalità di sottoscrizione della domanda;
- Importo della cauzione, da allegare alla domanda sotto forma di assegni circolari;
- Perizia tecnica eseguita su richiesta del tribunale, così da essere a conoscenza del fatto se l’immobile sia o meno in regola o se ci sono sanatorie da fare, se l’immobile è ancora occupato dal debitore (o da qualche suo inquilino o usufruttuario);
- Possibilità di visitare l’immobile.
Altra cosa da verificare è se abbiamo modo di partecipare personalmente all’asta, vale a dire fisicamente. Se questo non fosse possibile – magari perché l’asta ha luogo in una località troppo distante da noi – ci sono altre possibilità a nostra disposizione, e cioè delegare una terza persona fornita di una procura speciale (redatta da un notaio) oppure dare incarico a un avvocato.
Se l’asta ha successo, ovvero se si è riusciti ad aggiudicarsi l’immobile, il professionista che abbiamo incaricato avrà tre giorni di tempo per comunicare alla cancelleria del tribunale il nominativo della persona per conto della quale ha partecipato all’asta. Occorre infatti sapere chi sia l’intestatario del bene aggiudicato.
Dopo queste verifiche bisogna consultare online l’avviso di vendita per rendersi conto se si tratta di un’asta con incanto o senza incanto.
Asta legale senza incanto: cosa significa e come partecipare
L’asta senza incanto – la modalità più diffusa – prevede che gli interessati partecipino presentando la loro offerta in busta chiusa.
Per partecipare a un’asta legale senza incanto, nella domanda occorre inserire tutta una serie di informazioni:
- Tribunale e giudice dell’esecuzione;
- Data e orario dell’asta;
- Proprie generalità;
- Numero e descrizione del lotto interessato;
- Cifra offerta, che non può essere inferiore al prezzo di partenza per l’acquisto;
- Cauzione del 10% sulla somma offerta.
Cauzione e anticipo delle spese si devono allegare alla domanda con assegni circolari non trasferibili. Per sapere quale sia l’intestazione occorre consultare l’avviso di vendita, dove sarà indicata. Domanda e assegni vanno inseriti in una busta sigillata, nella quale andrà messa anche una marca da bollo da 14,62 euro.
Il nome di chi fa l’offerta non va indicato all’esterno della busta, che dovrà essere recapitata entro il termine indicato dall’avviso di vendita. In caso giungesse in ritardo, la domanda verrà infatti respinta.
Asta legale con incanto: cos’è e come si fa partecipare
L’asta senza incanto avviene come detto a busta chiusa, mentre quella con incanto si riferisce a una gara pubblica dove la vendita si conclude quando nessun partecipante fa un’offerta superiore all’ultima somma proposta.
Nell’ordinanza di vendita per un’asta legale con l’incanto il giudice stabilisce:
- I lotti in vendita dell’immobile pignorato (uno o più di uno);
- Prezzo base dell’asta;
- Data e ora dell’asta;
- Importo della cauzione (non oltre il 10% del prezzo di partenza dell’asta);
- Termine di deposito della cauzione: la data entro la quale chi vuole partecipare all’asta giudiziaria deve depositare la cauzione;
- Misura minima in cui può essere aumentata l’offerta;
- Termine (entro un massimo di 60 giorni dall’aggiudicazione del bene) e modalità di deposito del prezzo.
La domanda per partecipare all’asta con incanto deve essere inoltrata alla cancelleria del tribunale interessato, presso la sezione Esecuzioni immobiliari.
Quando a partecipare è un comune cittadino, alla cancelleria del tribunale bisogna presentare domanda semplice in carta da bollo. Oppure, in caso di delega, al notaio o al professionista che ha ricevuto l’incarico di partecipare all’asta. La domanda deve essere presentata il giorno prima dell’asta.
Asta con incanto, quand’è che ci si aggiudica il bene
Per essere valida, l’offerta avanzata durante il giorno dell’incanto deve essere superiore al prezzo di base fissato dal giudice. L’offerta viene annullata quando al rialzo viene superata da un’altra offerta. Trascorsi 3 minuti senza che sia stata fatta un’altra offerta, l’immobile viene aggiudicato all’ultimo (e migliore) offerente.
L’aggiudicazione però non è ancora definitiva, ma provvisoria. Definitiva lo diventa soltanto con la successiva pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile. Un’altra cosa da sapere è che entro 10 giorni dall’aggiudicazione possono ancora giungere delle nuove offerte. A queste condizioni, ovvero che le offerte siano:
- Superiori almeno di un quinto al prezzo al quale l’immobile è stato aggiudicato;
- Depositate presso la cancelleria del tribunale;
- Accompagnate da una cauzione pari almeno al doppio di quella versata per la partecipazione iniziale all’asta.
In caso siano arrivate nuove offerte, il giudice potrà convocare l’asta, della quale bisogna informare l’aggiudicatario, e fissare il termine entro il quale potranno essere presentate altre offerte al rialzo.
Quand’è che l’aggiudicazione diventa definitiva? Quando al termine della prima asta giudiziaria non ci sono ulteriori offerte al rialzo e quando termina la gara sull’aumento di un quinto rispetto alla prima asta.
A un’asta legale possono partecipare tutti?
Tutti possono prendere parte a un’asta legale, persone fisiche o società, senza essere assistiti da un avvocato. Ad essere escluso dalla partecipazione è soltanto il debitore.
In caso che a partecipare sia una società, a presentare e sottoscrivere la domanda sarà il rappresentante legale, dopo aver allegato il certificato di iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio dal quale risultino la costituzione della società e i poteri del soggetto che ha presentato e sottoscritto la domanda di partecipazione all’asta giudiziaria.
Se partecipare invece sono più persone o più società, nella domanda si dovranno specificare le quote di diritto reale che ognuno dei partecipanti, in caso di vittoria, andrà a rilevare dall’immobile messo all’asta.
