Come controllare che il nostro amministratore di condominio si comporti correttamente? Ecco a cosa bisogna stare attenti per difendersi.
L’assemblea di condominio spesso e volentieri è il luogo dove i condomini regolano i loro conti. Talvolta imbastendo, in queste occasioni, duelli dal sapore rusticano: litigi senza esclusione di colpi, parole al vetriolo, nervi tesi.
A volte capita però che i litiganti, anziché scontrarsi tra di loro, si coalizzino per puntare il dito accusatore contro l’amministratore di condominio, reo a loro giudizio di un comportamento (o più di uno) illecito. Scopriamo allora quali sono gli errori e i comportamenti illeciti più comuni – anche dolosi, dunque disonesti – in cui può cadere un amministratore di condominio.
Come prima cosa bisogna sapere tra l’amministratore di condominio ha un obbligo di legge ben preciso (e assai noto): almeno una volta all’anno deve convocare l’assemblea dei condomini per l’approvazione del bilancio consuntivo.
Se non lo fa non potrà riscuotere le quote condominiali relative all’annualità. Senza la riunione e la votazione da parte dell’assemblea i condomini potrebbero impugnare con successo eventuali decreti ingiuntivi per la riscossione degli oneri legati alla vita condominiale.
Amministratore di condominio, in quali circostanze si comporta in maniera disonesta
Un tipico comportamento disonesto da parte dell’amministratore può avere luogo nella situazione – tutt’altro che infrequente – dell’avanzo di gestione. Nel caso cioè in cui le somme riscosse dal condominio risultino superiori alle spese effettivamente da affrontare. Naturalmente l’amministratore condominiale che ha in gestione la “cassa” dello stabile non può mettersele in tasca.
Per legge i soldi avanzati andrebbero divisi tra i singoli condomini e dunque sarebbero da restituire loro materialmente. In alternativa le somme in eccesso andrebbero riportate nell’attivo del bilancio dell’anno successivo, per poter essere impiegate nell’eventualità di spese straordinarie (sempre possibili nella vita di un condominio). La decisione, in questo caso come negli altri, spetta all’assemblea di condominio.
In caso ci sia necessità di lavori straordinari nel condominio, l’amministratore non potrà chiedere compensi aggiuntivi oltre a quelli pattuiti al momento della sua nomina. L’unico caso in cui può ottenere una somma supplementare va indicato nel preventivo sottoposto all’assemblea dei condomini all’atto della nomina.
La Cassazione ha stabilito che, in mancanza di un compenso straordinario deliberato dall’assemblea condominiale, i condomini non possono presumere che l’incarico sia a pagamento, essendo già stato fissato un compenso per tutta l’attività dell’amministratore.
Altri possibili comportamenti illeciti dell’amministratore di condominio da tenere d’occhio
Un altro comportamento da “attenzionare” è quello relativo alla divisione dei costi della bolletta dell’acqua. Questo per una semplice ragione: se il condominio ha un contatore unico per l’acqua, la ripartizione va obbligatoriamente fatta in base ai millesimi.
Lo stabilisce la normativa di base, secondo la quale all’amministratore di condominio non è permesso dividere in altri modi la spesa, a meno che non sia stata l’assemblea condominiale a fissare altre regole. In caso di errori, non resta che impugnare la delibera che deve avvenire entro 30 giorni. In pratica l’amministratore non può imporre una posizione contraria a quella generale.
Anche la gestione trasparente del conto corrente condominiale è fondamentale: è qui e solo qui infatti che vanno depositate le quote mensili dei condomini. L’amministratore rischia, altrimenti, anche di cadere in illeciti penalmente punibili.
Come fare a difendersi se l’amministratore di condominio si comporta in modo illecito e disonesto
Il primo modo per difendersi da eventuali comportamenti disonesti dell’amministratore è quello di verificare come si muove nei vari casi. A fare i controlli dovrebbe provvedere l’assemblea dei condomini, in modo da accertarsi se l’amministratore abbia sempre operato correttamente, specialmente sul piano economico e fiscale, nel corso della sua gestione.
Se così non è, la legge consente di denunciare l’amministratore per cattiva condotta. In tal caso sarà costretto anche a risarcire il condominio per il danno arrecato. È il caso, ad esempio, dell’amministratore di condominio denunciato per mancata tenuta della contabilità condominiale. In particolare per i gravi danni eventualmente arrecati al condominio e ai condomini sul piano fiscale. Oppure per non aver pagato – o per aver ritardato a farlo – le bollette dell’acqua, per le quali scattano sanzioni e interessi.
Revocare la nomina di un amministratore di condominio: ecco quando si può levargli l’incarico
Oltre alla condanna al risarcimento danni, un’altra “arma” a disposizione per difendersi dall’amministratore disonesto è la revoca della nomina. Per la legge vigente l’incarico dell’amministratore di condominio può essere revocato prima della naturale scadenza del suo mandato quando ricorrono motivazioni stabilite dalla normativa. Ad esempio la nomina può essergli revocata per giusta causa, ovvero per cattiva condotta. Nel caso cioè in cui l’amministratore abbia commesso gravi o irregolarità o agito in malafede contro il bene e gli interessi del condominio.
In particolare la revoca dell’incarico dell’amministratore di condominio può scattare quando si verificano queste circostanze. In caso cioè di:
- Inadempienza;
- Gravi irregolarità;
- Mancato rispetto degli obblighi previsti;
- Inerzia e passività, ovvero quando l’amministratore non fa nulla in presenza di lamentele e richieste, naturalmente importanti e gravi, provenienti dai condomini. Scatta la revoca anche quando l’amministratore non fa eseguire in maniera tempestiva dei lavori urgenti nel condominio rischiando così di mettere in pericolo i condomini e persone terze. In questo caso l’amministratore inadempiente rischia anche sul piano penale.
Revoca della nomina dell’amministratore: i passaggi necessari
La revoca dall’incarico dell’amministratore di condominio prima della scadenza del mandato va approvata a maggioranza dall’assemblea condominiale che raggiunga almeno la metà del valore dell’edificio. Altra condizione è che il valore complessivo degli appartamenti sia pari almeno a 500 millesimi.
Per revocare l’incarico all’amministratore bisogna che la revoca sia stata inserita tra i punti dell’ordine del giorno in discussione. L’assemblea deve poi essere regolarmente convocata, riportando l’oggetto della discussione e la sede della convocazione.
C’è poi l’eventualità, prevista dal Codice Civile, che sia l’autorità giudiziaria, su ricorso di ogni condominio, a revocare l’amministratore dal suo incarico nel caso in cui si sia reso colpevole di gravi irregolarità e di comportamenti illeciti (ad esempio di natura fiscale).
