Immobili in eredità: come dividerli e quali sono le tasse da pagare

Come fanno gli eredi a dividersi gli immobili che hanno ricevuto in eredità? Quanto costa la procedura e che tasse devono pagare.

Non è raro che quando si tratta di spartirsi dei beni ereditati i coeredi finiscano per litigare aprendo contenziosi lunghi e dispendiosi anche in termini economici.

Niente di più facile, quando c’è di mezzo qualche eredità, che i coeredi non trovino un accordo per la spartizione dei beni che hanno ricevuto in comproprietà. Caso classico: fratelli e sorelle che hanno ereditato qualche immobile dai genitori, tipico motivo di contesa sempre a rischio di finire a colpi di carte bollate.

Terreni e fabbricati hanno un diverso valore – parliamo soprattutto del lato economico della cosa, prima dell’aspetto affettivo che pure non manca – e di conseguenza la loro ripartizione in quote identiche non è operazione facile, tanto più se come capita a volte non c’è neanche il testamento.

Il punto dunque è cercare di capire come va divisa la proprietà quando al suo interno sono ricompresi dei beni immobili. E quali sono le tasse da pagare? Cerchiamo di scoprirlo.

Perché spesso la comunione ereditaria lascia tutti insoddisfatti

Quando i coeredi diventano tali scatta automaticamente la cosiddetta comunione forzosa che attribuisce a ognuno di loro la proprietà per quote. Solitamente però la comunione forzosa scontenta un po’ tutti. Un’insoddisfazione che nasce dal semplice motivo che questa condizione impedisce ai coeredi di disporre autonomamente degli immobili, come farebbero invece se fossero i loro proprietari esclusivi.

In regime di comunione ereditaria ogni eventuale intervento sui beni – che si tratti di opere di manutenzione o di ristrutturazione, per non parlare della messa in vendita – deve essere concordato con gli altri coeredi. Come è facile capire, questo accordo spesso e volentieri viene a mancare per via degli interessi contrastanti che entrano in rotta di collisione. Da qui la frequenza con cui vediamo sorgere litigi tra le parti e opposizioni di ogni genere.

Cosa succede quando gli eredi non si mettono d’accordo sulla spartizione

Per uscire dall’impasse gli eredi cercano allora di spartirsi in qualche maniera i beni ereditati. Ma anche questi tentativi spesso e volentieri naufragano vista e considerata la difficoltà di stimare l’esatto valore da proporzionare alle singole quote ereditarie.

Un problema ancor più accentuato nel caso di quegli immobili praticamente impossibili da dividere in una misura che possa soddisfare tutti gli eredi. Basti pensare al caso di un genitore che avesse lasciato in eredità il suo unico appartamento a quattro figli per un quarto ciascuno.

Per aggirare il vicolo cieco a volte è dunque necessario far partire una causa di divisione ereditaria giudiziale. Il problema è che dura molto e ha un costo elevato. Raggiungere un accordo volontario, mettendosi d’accordo sulle modalità di divisione consensuale del bene immobile, permetterebbe di evitare un simile contenzioso. Con conseguente risparmio in termini di tempo e denaro. Ma come si sa, tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare.

Come funziona la divisione giudiziale degli immobili ereditati

Il Codice Civile regolamenta la divisione giudiziale all’articolo 713. Il principio di fondo è che «i coeredi possono sempre domandare la divisione». Vale a dire che possono chiederla in qualsiasi momento e senza la presenza di particolari condizioni. Altra cosa da sapere è che il Codice Civile stabilisce anche l’imprescrittibilità della richiesta di scioglimento della comunione. Il che significa non esiste un termine oltre il quale non si può più far valere questo diritto.

In base alla normativa appare perciò evidente che si può domandare la divisione giudiziale anche a molti anni di distanza dalla morte del dante causa. Ma nulla vieta che, al contrario, la richiesta venga formulata poco tempo dopo aver accettato l’eredità. Se chiederla o meno dipende unicamente dalla volontà dei coeredi, o anche da quello di uno soltanto fra loro che può dare avvio al procedimento con la proposta di un atto di citazione in tribunale citando dunque in giudizio gli altri coeredi.

Ognuno dei coeredi può richiedere autonomamente la divisione giudiziale se intende sciogliere la comunione ereditaria sugli immobili ereditati. Solitamente la divisione giudiziale si avvia quando è risultato impossibile arrivare a una divisione amichevole e consensuale tra tutti i coeredi. Inutile dire che questa via sarebbe la maniera più semplice e economica per sbrogliare la faccenda, ma l’esperienza dice che non sempre questa strada può essere praticata.

Come si spartiscono gli immobili con la divisione giudiziale

Una volta partito il procedimento per la divisione giudiziale dell’immobile, la cosa più complessa è quella di valutare esattamente la massa ereditaria. Prima di tutto si deve stimare e calcolare il valore totale dei beni ereditati. Dopodiché bisogna procedere a ripartire i beni – o i valori corrispondenti – in maniera che questi risultino proporzionali alle quote ereditarie di ciascun coerede.

Dato che perlopiù il valore dei beni immobili (terreni e fabbricati) da dividere equamente non è omogeneo, non sempre riesce possibile assegnarne uno pro capite ai diversi coeredi. In questo caso bisognerà procedere quindi a fare un conguaglio di valore. In altri termini, si tratta di determinare l’erede che si vedrà assegnare il bene fisico (e che dunque diventerà il proprietario dell’immobile), mentre a tutti gli altri aventi diritto spetterà un conguaglio in denaro.

Quali sono i costi della divisione ereditaria?

Naturalmente una procedura di divisione giudiziale immobiliare ha dei costi, che possono essere di diversa natura e a volte anche piuttosto consistenti. Innanzitutto bisogna conteggiare le spese legali, tra atti da notificare, marche da bollo, contributo unificato (che va versato quando la causa viene iscritta a ruolo) e così via.

A queste spese c’è da aggiungere l’onorario degli avvocati nominati dalle parti coinvolte (e solitamente ogni coerede nomina un proprio legale). Poi ci sono i costi della perizia di divisione immobiliare da parte del consulente tecnico d’ufficio (Ctu) nominato dal giudice. Infine ci sono da sostenere anche le parcelle dei rispettivi consulenti di parte – eventualmente nominati dagli eredi per controllare l’operato del consulente tecnico d’ufficio e formulare controdeduzioni.

Va da sé che quando la divisione ereditaria segue la via consensuale si risparmia sulle spese giudiziarie e invece dell’onorario degli avvocati subentra quello del notaio che ha provveduto a seguire la pratica, senza dimenticare il perito tecnico (ingegnere, architetto, geometra) che avrà ricevuto l’incarico di dividere i beni e di redigere il progetto di divisione. Una volta approvato dalle parti, il progetto di divisione verrà riportato nell’atto notarile di attribuzione delle rispettive proprietà immobiliari.

Cosa succede se l’immobile va all’asta e con la liquidazione delle spese

C’è da dire che a volte le cose sono ancora più complicate. Perciò nelle situazioni più controverse – irrisolvibili attribuendo direttamente i beni ai vari coeredi – la divisione giudiziale dei beni può portare alla vendita giudiziaria degli immobili. Questi verranno dunque messi all’asta e la somma ricavata distribuita agli aventi diritto. Ai quali toccherà pagare, proporzionalmente alle quote ereditarie, la spese della procedura e anche, in aggiunta, anche quelle della custodia giudiziaria degli immobili.

Nella sentenza che definisce la causa di divisione giudiziale il giudice provvede anche a liquidare le spese. Solitamente però questi costi sono già stati anticipati dalle parti che li hanno sostenuti. Da non dimenticare che come in ogni causa civile, anche nella divisione giudiziale vige poi il criterio della soccombenza. Ciò significa che la parte soccombente – cioè quella che ha perso, vendendo dichiarare l’infondatezza delle proprie richieste – si vedrà condannare all’intero pagamento delle spese di giudizio. Così la parte vittoriosa potrà agire nei confronti della parte perdente per recuperare l’ammontare delle spese liquidate nella sentenza.

Non è infrequente però che vi sia soccombenza reciproca. Questo accade quando alcune domande vengono respinte e altre accolte. In questo caso il giudice può compensare – parzialmente o totalmente – le spese che in questo modo restano definitivamente a carico di chi le aveva sostenute, senza alcuna possibilità di essere rimborsati dalle altre parti in causa.

Tasse da pagare sulla divisione ereditaria

Infine c’è il capitolo delle tasse sulla divisione ereditaria. Qui valgono le stesse imposte che si applicano ai trasferimenti immobiliari. C’è da pagare infatti l’imposta di registro con aliquota pari all’1% sul valore immobile (da calcolare sulla base della rendita catastale dopo la rivalutazione effettuata con appositi coefficienti di adeguamento). L’imposta di registro si paga al momento della trascrizione dell’atto. Oppure, in caso di procedura di divisione giudiziale, quando una sentenza interviene a definire l’esito della causa.

Oltre all’imposta di registro ci sono da pagare anche le imposte ipotecarie e catastali (ciascuna da 200 euro) e le spese di registrazione della sentenza.