Mutuo e calcolo degli interessi detraibili: attenzione se hai fatto questa operazione, cambia tutto

In un contratto di mutuo possono verificarsi alcuni cambiamenti e può risultare complesso il calcolo degli interessi detraibili.

Oggi molte perone stanno cercando di rivalutare il mutuo, a causa dell’impennata delle rate causata dai rialzi dei tassi. Per evitare di subire ulteriori perdite di denaro è necessario sapere come funzionano le regole in questi casi.

Acquistare una casa, anche per quanto riguarda la prima abitazione, sta diventando insostenibile per molti italiani. Già gli effetti dell’inflazione hanno fatto calare il potere d’acquisto e molte famiglie non arrivano più a fine mese.

Proprio l’inflazione alle stelle ha “costretto” la BCE (Banca Centrale Europea) ad alzare più volte i tassi, e le conseguenze sui mutui sono disastrose. Parliamo di chi ha contratto un mutuo acquisto casa a tasso variabile: inizialmente può sembrare una scelta saggia perché il tasso è più basso del fisso. Se però durante gli anni in cui si rimborsano le rate capitano eventi come quelli odierni, allora sono guai.

Perché i mutui sono diventati così cari?

Tra i tanti effetti scaturiti dall’aumento dei tassi d’interesse c’è una maggiorazione della rata mensile dei mutui stipulati a tasso variabile. L’incremento deriva dal fatto che l’aumento dei tassi ha un effetto diretto sull’Euribor, che è il tasso di riferimento delle banche europee. Alzandosi l’Euribor, si alza l’importo della rata, mensile o semestrale, del mutuo.

La BCE dal luglio 2022 ha cominciato a effettuare numerosi rialzi, con la motivazione di voler combattere l’inflazione. In pratica se l’inflazione sale si va a frenare la domanda in modo che scendano i prezzi. Al contrario, se l’inflazione è bassa si diminuiscono i tassi così da incentivare spese e investimenti.

Christine Lagarde, la Presidente della BCE, ha cominciato ad alzare il tasso sui rifinanziamenti passando dal 2,5% al 3% nel luglio 2022. Da allora, ha applicato ulteriori 8 rialzi, e siamo arrivati al 4,25%. Addirittura si prospetta un ulteriore aumento a marzo 2024 anche se la Lagarde ha fatto intendere che valuterà lo stato dell’inflazione e l’andamento dell’economia per prendere la decisione finale.

Per capire quali effetti sui mutui si siano innescati a seguito di questa politica, possiamo fare un esempio concreto. Mettiamo che una famiglia abbia stipulato un mutuo a tasso variabile da 200 mila euro con durata di 25 anni e spread dello 0,5%. A gennaio 2022, quando il tasso della BCE era al 2,5%, la rata media era di 897 euro al mese. Oggi, dopo la serie di rialzi, la rata media è salita di circa 300 euro. In totale, si sono visti incrementi anche oltre il 31%.

Come effettuare il calcolo degli interessi detraibili in caso di rinegoziazione del mutuo?

In uno scenario come quello sopra descritto, capiamo bene che molte famiglie si sono ritrovate in difficoltà. Le banche, ormai come tanti altri fornitori di “meri” prodotti, cercano di “acchiappare” i clienti offrendo diversi prodotti finanziari. La possibilità di rinegoziazione di un mutuo casa è uno di questi.

Un cliente della banca può chiedere la rinegoziazione facendo domanda all’istituto bancario, dimostrando le difficoltà economiche del momento. La banca potrà valutare la situazione e decidere di intervenire sui tassi, sulla durata o sulla modalità di rimborso. Purtroppo non c’è alcuna garanzia che la banca accetti la richiesta.

Se però l’operazione va a buon fine, il cliente non dovrà pagare spese per accendere le nuove condizioni contrattuali. Inoltre anche con le nuove condizioni non si perdono le agevolazioni fiscali come le detrazioni previste per gli interessi passivi. È altresì vero che bisogna fare attenzione alla proposta della banca, perché non è sempre conveniente.

Volendo calcolare gli interessi detraibili con le regole del nuovo mutuo dovremo prendere in considerazione i fattori fondamentali. Parliamo dell’importo totale del nuovo mutuo (che potrebbe aumentare dilazionando le tempistiche di rimborso), ma anche la quota residua del vecchio mutuo e gli oneri addebitati dalla banca, che possono variare.

In generale, la detrazione spetta per un importo pari a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e oneri accessori

Per determinare la percentuale degli interessi passivi detraibili, dunque, dovremo usare una formula matematica e arrivare al risultato finale. Per fare un esempio pratico, mettiamo il caso di un mutuo di 150 mila euro, pagati soltanto per 50 mila. Ne restano dunque 100 mila da pagare, e il cliente ne accende uno nuovo pari a 120 mila, pagando 2 mila euro di oneri accessori.

La percentuale di interessi detraibili si configurerà nell’85%; nel caso di un pagamento di 5 mila euro annui di interessi per il nuovo mutuo rinegoziato, potrà detrarne il 19%, ovvero 4.250 euro.

Va ricordato, però, che per Legge il limite massimo detraibile è previsto in 4 mila euro, e dunque la detrazione verrà applicata solamente per questo importo. Ecco perché in fase di rinegoziazione dobbiamo fare attentamente tutti i calcoli, in modo che il nuovo contratto non vada paradossalmente a farci spendere di più potendo detrarre sempre la medesima cifra annua. Il consiglio è quello di farsi assistere fiscalmente da un professionista.